La différence entre le fonds de commerce et les murs commerciaux n’est pas toujours très bien comprise. Pour autant, il s’agit de deux notions juridiques distinctes qui sont liées par l’exploitation. 

La différence entre un fonds de commerce et des murs commerciaux

Les murs commerciaux et les fonds de commerce sont deux notions juridiques distinctes qui peuvent parfois prêter à confusion.

Les murs commerciaux désignent le local dans lequel est exploité le fonds de commerce. Ils appartiennent à un propriétaire, le bailleur, qui est très souvent une personne morale ou physique différente de celle qui exploite le fonds de commerce. Ainsi, un local commercial sans le fonds de commerce peut être vendu à un investisseur, qu’il soit libre ou occupé par une entreprise qui y exploite le fonds de commerce. D’ailleurs, la différence entre un bail commercial et un fonds de commerce, c’est que dans le premier cas seul les murs sont loués.

Le fonds de commerce représente quant à lui l’ensemble des éléments qui constituent une unité économique de nature commerciale comprenant des éléments corporels comme le matériel ou les marchandises et des éléments incorporels comme la clientèle, le droit au bail ou nom commercial. À la différence du fonds de commerce, le pas-de-porte constitue simplement un droit d’entrée réclamé au début du bail au futur locataire.

L’achat des murs commerciaux et du fonds de commerce

En cas de cession de fonds de commerce, l’acquéreur achète notamment le droit au bail qui est compris dans les éléments incorporels constitutifs dudit fonds de commerce. Cela lui permet de louer les murs commerciaux pendant la durée du bail qui reste à courir pour continuer l’exploitation.

Dans ce cas, un bail commercial indiquant les droits et les obligations réciproques du bailleur et de l’exploitant lie les deux parties.

Le prix des murs commerciaux est fixé selon la rentabilité de l’affaire qui y est exploitée et l’attractivité du quartier où ils se trouvent. Si le local est déjà occupé, le loyer payé par l’exploitant permet d’avoir une idée précise de la rentabilité locative.

À noter que le fait d’acheter les murs ne permet pas de dénoncer le bail commercial en cours, s’il y en a un. En effet, le fonds de commerce est juridiquement déconnecté des murs commerciaux et cette acquisition peut s’envisager uniquement dans le cadre d’un investissement locatif. Pour pouvoir exploiter le fonds de commerce dans les murs, il faudra alors le racheter en plus des murs.

Si l’acquéreur du fonds de commerce achète également les murs commerciaux, il est alors le bailleur en tant que propriétaire du local et le locataire en tant qu’exploitant du fonds de commerce. Généralement, deux structures juridiques distinctes sont utilisées pour gérer les deux entités.